بررسی مواد 147 و 148 قانون ثبت از دیدگاه شرعی و فقهی شیعه

بابک جندقی کرمانی پور

چکیده

امروزه بحث مالکیت غیر منقول و تملک املاک به دلیل شرایط اجتماعی و تراکم جمعیت از یک طرف و همچنین محدود بودن زمین و عرصه از طرف دیگر، یکی از مهمترین و پردغدغه ترین مسائل روز دنیا و جامعه ما می باشد.

تنها با سپری شدن یک دوره تقریبا نود ساله از زمان تدوین و تصویب قوانین در کشور عزیزمان ایران ، می توان به وضوح تغییرات حاصله از مالکیت خصوصی را در این بازه زمانی مشاهده و احساس نمود و سیر تغییر قوانین را نظاره کرد.

اینجانب در تمام مدتی که مشغول به تحصیل بوده ام و با توجه به اینکه در محضر اساتید و پیشکسوتان ثبت ایران تلمذ نموده ام ، همواره دراندیشه تضادهای ایجاد شده بین عناصر قانونی و شرعی مالکیت غیر منقول بوده و همین امر نگارنده را بر آن داشت تا در این خصوص اقدام به تحقیق و تفحص و در نهایت ایجاد نوشتاری در این خصوص نمایم که به شرح ذیل تقریر میگردد.

واژگان کلیدی

مالکیت خصوصی ، ثبت املاک ، فقه شیعه ، قانون ، ایران

 

طرح مسئله

با نگاهی به نحوه ثبت املاک و تصویب اين قانون در سال1310 و اصلاح و تمدید آن در تاريخهاي 31 تير 1365 (مرحله اول)، 2 دي 1365 (مرحله دوم)، 21 شهريور 1370 (مرحله سوم)، 9 تير 1375 (مرحله چهارم) و 18 آبان 1378 (مرحله پنجم) می توان نحوه اجرای این قوانین را که به اختصار مواد 147 و 148 می نامیم از دیدگاه شرعی شیعه و فقه امامیه مورد بررسی و تطابق قرار داد . البته در بعضي از کلان شهرها اجراي آخرين مرحله تمديد اين قانون تا به امروز به اتمام نرسيده است.

همانگونه که می دانیم از ابتدای تصویب قوانین مدون ، حقوقدانان ایرانی و متولیان تهیه پیش نویس قوانین ، علی الخصوص قانون مدنی ، از حضور فقهای شیعه آن دوران برای همخوانی هرچه بیشتر مواد قانونی با اصول شرعی بهره جسته و با نظر مستقیم آن فقیهان نسبت به تهیه و اصلاح و تدوین این قوانین اقدام نموده اند ، اما آنچه که امروز در اثر تغییر شرایط اجتماعی و اقتصادی در حال اجرا می باشد اغلب شبهاتی در خصوص همخوانی قوانین یاد شده با فقه امامیه ایجاد نموده و مسیر قانون را از شرع جدا کرده است و باعث ایجاد نقطه نظرات موافق و مخالفی شده که در این نوشته به آنها خواهیم پرداخت .

 

مقدمه

موضوع اصلی مقاله حاضر ، بررسی مواد 147 و 148 قانون ثبت از دیدگاه شرعی و فقهی شیعه ، از جمله مباحث شیرین و بحث بر انگیز حقوق می باشد که همواره مبتلا به جامعه است و همینطور از نظر قانونی در تمام محاکم حقوقی این کشور دارای دعاوی مفتوح و مختوم بیشماری می باشد که منجر به صدور آرای مختلفی گردیده و با توجه به مواد آیین دادرسی مدنی و  ویژه گی های این دعاوی ، تا مراجع عالی نیز راه یافته و نقطه نظرات مختلفی نیز در این رابطه ابراز گردیده است که پرداختن به آنها می تواند تا حدود زیادی موضوع این مقاله را تشریح نماید ولی از آنجائیکه ممکن است از اصل مطلب دور شویم و نتوانیم به روح موضوع بپردازیم سعی در بیان تعاریف فقهی و قانونی از مالکیت نموده و در همین رابطه  وجوه افتراق و اشتراک را بین هردو دیدگاه بررسی نمائیم.

در مباحث ذیل ابتدا به تعریف مالکیت از دیدگاه اسلام و فقه امامیه اقدام نموده و سپس تعریف آن را از دیدگاه قانون مدنی بیان کرده و در انتها به مطابقت این تعاریف با مدلول مواد 147 و 148 قانون ثبت خواهیم پرداخت .

 

1- معنی مالکیت خصوصی در اسلام

یکی از مسائل مهم روز موضوع مالکیت خصوصی از دیدگاه اسلام مساله زمین می باشد و عموما دین اسلام مطابق فطرت انسانی مالکیت را محترم دانسته و برای آن بخصوص در مورد مسلمانان حرمت و احترام قائل می باشد وتصرف در مال و حق غیر و خرید و فروش آن به هر نحو و بدون رضای صاحب آنرا ممنوع می داند . در آیات متعددی از قرآن کریم بصراحت به این موضوع اشاره گردیده است مانند : " ای مومنان اموال خودتان را در بین خود (به طریق) باطل نخورید مگر اینکه از طریق تجارت یا تراضی طرفین باشد ." (سوره مبارکه نساء ،آیه 29.) و مراد از احترام مال و حق مالکیت نیز همین است که بدون رضایت صاحب مال کسی در آن تصرف نکند و استفاده از عبارت "مومنان" بدین معنی می باشد که گروه خاصی مد نظر نبوده است ، همچنین احادیث و اخبار بسیار زیاد بلکه بیشتر از حد تواتر وجود دارد که در احترام مالکیت و تحریم غصب آمده که ترجمه چند حدیث را برای نمونه ذکر می کنیم :

1-به درستی که رسول الله (ع) فرمودند : حلال نیست برای مسلمانی که مال حرام برادر (مسلمان) خود را به ناحق بگیرد ، زیرا خدا حرام کرده مال مسلمان را بر مسلمان دیگر (مانند اینکه حرام کرده) عصای برادر خود را بی رضایت خاطر او بگیرد ( یعنی کوچکترین تصرف در کم قیمت ترین چیزها ).(مجمع الزوائد ، ج 4 ، ص 171 و کنز العمال ،ج 10 ، ص 421 – 425 ).

2-آگاه باش حلال نیست برای مرد از مال برادرش چیزی مگر با طیب نفس او .(مجمع الزوائد ، ج4 ، ص 171 و نصب الرایه ،ج 3 ، ص 169 و نیل الاوطار ، ج 6 ، ص 62 و کنزل العمال ،ج 10 ، ص 421).

3-احترام مال مسلمان مانند احترام خون او است . (مجمع الزوائد ،ج 4 ،ص 172 و مستدرک الوسائل ،ج 3 ، ص 145 و146 ).

ویا بخشی از خطبه شریفه حجه الوداع که فرموده اند :"آگاه باشید به درستی که اموال شما و خون های شما بر شما حرام است مانند حرمت این شهر در این روز".

همانطور که ذکر گردید منابع بیشماری این اقوال شریفه را بیان نموده اند که پرداختن به آنها در این مختصر کاری غیر ممکن می باشد و چنانچه نیاز به تحقیق بیشتر باشد می توان به کتب معتبر فقهی شیعه مراجعه نمود .همچنین در قسمت هایی از نامه های رسول خدا (ص) که به شرح آتی خواهد آمد ، می توان به اهمیت مالکیت خصوصی از دیدگاه ایشان و اسلام پی برد . در زمانیکه مردم از روز بعثت به تدریج وارد دین اسلام می شدند و تا سال نهم هجرت که گرویدن به اسلام تدریجی و کند بود ، بعد از فتح مکه اقوام مختلف عرب از دور و نزدیک به سوی مدینه طیبه به راه افتادند . به این ترتیب هنگامی که گروه زیادی از اعراب ، مسلمان می شدند جمعی از بزرگان قبیله را به عنوان "وفد" نزد پیامبر می فرستادند و زمانیکه "وفد" وارد مدینه می شدند و به حضور رسول اکرم (ص) می رسیدند آن حضرت دستور پذیرایی از مهمانان را صادر و میزبانی را برای آنها معین می فرمود که پس از چند روز اقامت در مدینه طیبه و نماز با رسول خدا (ص) و آشنایی با اسلام و اصول اسلامی اجازه مرخصی می گرفتند و می رفتند .

در هنگام رفتن ، رسول اکرم (ص) نامه ای بعنوان اینکه اینها مسلمان شده اند و اموالشان – منقول و غیر منقول – محترم است به آنها مرحمت می فرمود ، این نوشته در واقع پیمان نامه اسلامی بود که در برخورد با لشگر اسلام سند مسلمانی آنان بود و چون مال کفاری که در پناه اسلام نمی بودند بر مسلمانان حلال بود ، لذا کفار پس از اینکه اسلام می آوردند رسول خدا (ص) در آن نامه تایید و در دنباله آن احترام مالشان را ذکر می فرمود ، معنای این نامه این بود که اینان مسلمان شده اند و به همین دلیل اموالشان محترم و مالکیت خصوصی آنان تحکیم و تاکید می گردد.

با دقت نمودن در این نامه ها معلوم می شود که اصل مالکیت خصوصی قبل از اسلام محترم بوده است و این نامه ها با مسلم گرفتن مالکیت خصوصی قبل از اسلام و اشاره به آن مالکیت آنها را ابقا می نماید . عمده این نامه ها در کتاب "مکاتیب الرسول" موجود و قابل استناد   می باشد.

از اخبار گذشته کاملا روشن شد که مالکیت خصوصی در اسلام در صورتی که از راه مشروع حاصل شده باشد ، محترم است و جای هیچ گونه اشکالی نیست اما گاهی در روابط اجتماعی بر سر مالکیت خصوصی اختلا فاتی پیش می آید و با وجود محاکم قضایی و حکام شرع باز ممکن است به عللی ( مانند زرنگی طرف ، وارد بودن او ، تجربه های قضایی ، دانستن قوانین پر پیچ و خم و غیره ...) طرف دیگر محکوم گردد و حقی ضایع شود ، لذا اسلام در ابواب قضا و غصب به اینگونه موارد توجه نموده که مبادا طرف حاکم به پشتوانه حکمی که به نفع او صادر شده است و اگر چه در واقع ذی حق نباشد باز ، مال دیگران را بر خود حلال بداند چه باز شرعا معذور بوده و مال دیگران بر او حلال نخواهد بود. مانند این روایت که از رسول خدا (ص) نقل گردیده که :"به درستی که شما نزد من مخاصمه می کنید و شاید بعضی حجتش را بهتر بیان کند پس من به نفع او مطابق آنچه که از او می شنوم حکم می کنم ، پس هر کس که برای او از حق برادرش چیزی گرفتم و به او دادم (اگر واقعا خود را ذی حق نمی داند ) نباید بگیرد زیرا(در این صورت برای او قطعه ای از آتش را بریده ام)".(1- مسلم ، ج 3 ، ص 1336-1338 و ابن ماجه ، ج 2 ، ص 777-779).

یا باز هم در این قول که هر چه بیشتر با روح قوانین امروزی ما مطابقت دارد که فرموده اند: "به درستی که (انسان ) از خوردن مال (دیگری) با شهادت دروغین نهی شده است ".(وسائل ، ج 18 ، ص 169) و اخباری از این دست که در مورد قسم خوردن و شهادت دروغ  است بسیار می باشد . اهمیت مالکیت خصوصی و حفظ مال تا آنجا می باشد که حتی برای حفظ آن جنگیدن و شهادت را برای مومن جایز دانسته اند و در متن یکی از روایات آمده است که :" مردی از حضرت رسول (ص) سوال کرده است که اگر کسی برای گرفتن مال من آمد ،... و کسی از مسلمانان نیست (تا مرا کمک کند) و (دزد) ناگهانی حمله کرده (در آن صورت چه باید بکنم )؟ حضرت رسول (ص) فرمودند : جنگ بکن تا مال خود را حفظ کنی یا کشته شوی و در آخرت جزء شهدا باشی ". همچنین در بعضی از روایات آمده است :"من اعتدی علیه فی صدقه ماله " که این حدیث حکم حفظ مال را توسعه داده تا جایی که اگر مامور دولتی به ناحق بخواهد زیادتر از حق بگیرد ، یعنی در اعتداء و ظلم فرقی میان افراد نیست خواه مامور دولت باشد یا کس دیگری زیرا غرض روایات این است که انسان از حق خود دفاع کند و ظالم هم هر شخصی باشد در حکم دفاع فرقی ندارد .

تا اینجا توانستیم با اشاره به آیات قرآن کریم و روایات و نامه های رسول خدا در ارتباط با مالکیت خصوصی ، ارزش و اعتبار مالکیت خصوصی از دیدگاه دین مبین اسلام را بیان نموده

و به اهمیت آن اشاره نماییم . در بخش بعدی به ادله مالکیت زمین از دیدگاه اسلام و فقه شیعه اشاره خواهیم کرد .

2- ادله مالکیت زمین از دیدگاه اسلام

همانطور که در پیش آمد ، قبل از اسلام انسانها زمین را طبق قوانین قراردادی خود مالک می شدند و اسلام نیز آن را امضا کرده و احکام ملک را بر آن جاری نموده است . حال در این رابطه شما را به نمونه های ذیل که از مدارک معتبر استخراج گردیده است توجه می دهیم :

در نامه های رسول اکرم که بهترین مدرک موجود برای اثبات خصوصیات و ویژه گی ها و اعمال مردم صدر اسلام و قبل از آن است ، این معنی به خوبی منعکس گردیده است .

تاریخ نشان می دهد که قبائل عرب بعد از ظهور اسلام به نزد پیامبر می آمدند و مسلمان    می شدند و بعد از اسلام آوردن از پیامبر ، نامه تامین می گرفتند و رسول الله نیز به آنان    نامه ای می داد تا دیگران معترض مال و زمین و ... او نشوند و در این نامه ها ی پیامبر مخصوصا از "زمین " اسم برده شده است .

برای نمونه در نامه ای که برای "خالد بن ضماد " نوشته شده ، چنین آمده است :

" ان له ما اسلم علیه من ارضه ":

به درستی آنچه زمین دارد مال خود او است .(مکاتیب الرسول ، ص 317 و رسالات نبویه و مجموعه وثائق )

و در نامه ای که برای عامربن اسود (از بزرگان قبیله طی) نوشته اند چنین آمده است :

"انه له و لقومه من طی ما اسلموا علیه من بلادهم و میاههم":

آبادی ها و آب هایی که در حال اسلام آوردن دارا بوده اند برای او و طایفه اش (قبیله طی) محفوظ خواهد بود .(مکاتیب اسدالغابه ،ج 3 ، ص 317)

و در نامه ای که برای مطرف فرزند کاهن نوشته اند ، چنین می خوانیم :

" ان من احیا ارضا فیها مراح الانعام فهی له ":

آن کس که به احیای زمینی که خوابگاه چهار پایان محسوب می شود همت گمارد ، از آن او خواهد بود .(مکاتیب ص 339 از رسالات نبویه)

چنانچه از قول اخیر بوضوح می توان برداشت نمود ، احیای اراضی موات (حیازت مباحات)       می باشد که در قانون مدنی به صراحت بدان اشاره گردیده است . در یک  نتیجه گیری کلی از تمامی نامه هایی که در رسائل مختلف ضبط گردیده است و آنچه که در نامه های رسول خدا (ص) با بحث ما ارتباط داشت و به طور اختصار ترجمه نمودیم و بحث و تفصیل نامه ها و دقت در مدارک و الفاظ و اختلاف روایات و همچنین دقت در معانی الفاظ و نکات ادبی در مجال این گفتار نمی گنجد اما بطور اجمال می توان به مطالب زیر از این نامه ها اشاره نمود:

1- در این نامه ها حق مالکیت مسلمانان که به حکم فطرت و عقل پذیرفته است امضاء کردیده و تنفیذ می شد .

2-در این مکتوب ها دارائی آنها به عنوان " مال " و "ارض " و ... ذکر شده است که کلمه "ارض " به شکل مفرد و جمع آمده و به معنای زمین است ،ولی در این نامه ها زمین هایی مقصود است که آباد بوده ، زیرا بیابانهای موات در نزد عقلا قبل از آباد شدن ملک نبوده و نیست  مگر به عنوان چراگاه یا حریم املاک (همانگونه که امروزه نزد ما نیز با وضع قوانین مختلف همین حکم را دارند) ، در این نامه ها نیز همین روش عقلایی امضا شده است و لذا در مکتوبی که برای اکیدر نوشته شده ، " بور" یعنی  زمین  موات و بایر ، ملک رسول الله (ص)  قرار داده است و همچنین است در مورد اغفال الارض .

"بور" و بایر در لغت به معنای فاسد و بی فایده است و ارض بایره یعنی زمین متروکه که زراعت نمی شود و بور زمینی است که زراعت نشده است .

"اغفال ، غفل" بیابانی را گویند که هیچ گونه علائم آبادی در آن دیده نشود و "اغفال الارض"یعنی زمین هایی که آثار آبادانی از قبیل چاه و نهر و ... در آن دیده نمی شود .

همچنین در این نامه ها از "محجر" با تشدید جیم  که به معنای اسم مفعول است و مراد سنگ چینی است که به واسطه آن انسان حق اولویت بر زمین پیدا می کند یعنی زمینهایی که تحجیر و حصار کشی کرده اند از آن آنها می باشد .

با کمی دقت در قانون مدنی می توان به وضوح رد پای شریعت و دین اسلام را مشاهده نمود تا جائیکه بعضی از کلمات و لغات بکار رفته در قانون کاملا مانند نص احادیث و قولهای پیامبر اکرم (ص) می باشد که این خود اثبات ادعای موضوع این مقاله است.

بطور مسلم در اسلام آنچه در دست مردم می باشد تحت تملک مالک آن است مگر معلوم شود که او مالک نیست ،در این مورد دو حدیث معتبر در دست می باشد که در ذیل به آنها اشاره می شود:

1-عباس بن بن هلال می گوید : امام رضا (ع) فرمود : اگر حکومت به من واگذار می شد من هرچه مردم داشتند محترم دانسته و تملک آنها را تایید می کردم و در هیچ چیزی نظر  نمی کردم مگر آنچه که در حکومت من واقع شده باشد و فرمود ؛ به درستی رسول الله(ص) به جریانات زمان شرک آنها (صاحبان ملک ) نظر نکرد و هرچه در حین اسلام آوردن داشتند در دست آنها ابقا نمود . (وسائل ، ج18 ، ص 214 و تهذیب ،ج 6، ص 295)

2-مردی به امام صادق (ع) عرض کرد : اگر چیزی را در دست کسی ببینم ، آیا جایز است من شهادت بدهم که آن چیز مال اوست ؟ فرمود : آری ، آن مرد عرض نمود ؛ من شهادت می دهم که آن چیز در دست اوست و شهادت نمی دهم که مال اوست (زیرا) شاید مال دیگری باشد ، حضرت فرمودند : آیا حلال است که آن چیز را از او بخری ؟ گفت : آری ، پس حضرت فرمودند : (چطور می خری ؟) شاید مال کس دیگری باشد ، پس چطور جایز است که آنرا بخری و ملک تو بشود و بعد از اینکه ملک تو شد بگوئی مال من است و قسم هم   می خوری (که ملک تو است) آیا جایز نیست که آن چیز را نسبت بدهی به کسی که از او به تو منتقل شده است ؟ سپس امام (ع) فرمودند : اگر این امر جایز نبود بازار مسلمین به هم میخورد . (وسائل ، ج 18 ، ص 215 و تهذیب ،ج 6، ص 261 و من لا یحضره الفقیه ،ج 3، ص 13)

البته این دو حدیث مطلب را به طور عموم بیان می کند زیرا آنچه در دست مسلمانی هست یا منقول می باشد یا غیر منقول ، منقول طلا و نقره و اجناس دیگر است و غیر منقول هم

مزرعه یا خانه یا باغ و ... است .

واین دو حدیث حکم موارد مشکوک را نیز روشن می سازد در آنجا که کسی زمینی را احیا نموده و یا چیز مباحی را حیازت کرده و یا زراعت نموده یا کار کرده است واقعا مالک محسوب می شود و آنجا که از کسی چیزی می خرد یا کسی به او می بخشد و در دست مردم اموال منقول و غیر منقول را می بیند و احتمال می دهد که مال آنها نباشد در اینجا قانون عقلایی در میان همه ملل در همه قرون و اعصار این است که آن شخص را مالک    می دانند مگر اینکه خلاف آن ثابت شود ، در اسلام هم همین قانون امضا شده است و هر چه در دست مسلمانی یا غیر مسلمانی هست محکوم به ملکیت است مگر خلاف آن ثابت شود .

در حقوق ایران " قاعده ید " یکی از کلی ترین و محکم ترین اصول می باشد که بسیار از قوانین از این قاعده تبعیت می کنند و چنانچه در بالا ذکر گردید در صدر اسلام و بعد از
آن و نزد امامان شیعه (ع) نیز به عنوان یک اصل کلی و تخطی ناپذیر به شمار آمده و همچنین در قانون ثبت به عنوان یک اصل کلی و پایه در روح قوانین ثبتی ایران منعکس گردیده و موثر واقع شده است .

 3-روایات خرید و فروش

دلیل دیگر بر اثبات ملکیت خصوصی زمین روایات بسیاری است که طبق آن خرید و فروش زمین مشروع و جایز است .

و در روایات زیادی نیز آمده که بیع (خرید و فروش ) بدون ملکیت صحیح نیست و در اینجا به ذکر چند نمونه اکتفا می کنیم .

1-از امام (ع) پرسیدم در باره مردی که از زنی (از بنی عباس) قسمتی از قطعه زمینی را خریداری کرده و در نوشته ای که در این رابطه نگاشته است ، آمده است که پول را تحویل گرفته ام در حالی که هنوز فروشنده پول را تحویل نداده ، حال آیا پول را به زن تحویل دهد؟ امام (ع) فرمود :( از پرداخت پول) شدیدا خودداری نماید چرا که وی چیزی را فروخته که مالک نبوده است .(وسائل ، ج 12 ، ص 249و تهذیب ، ج 2 ، ص 106)

در این حدیث ، مسلم گرفته شده است که انسان ممکن است زمین را مالک شود به ملکیت خصوصی و اگر زمین را مالک شود و بفروشد صحیح و خریدار ، مالک آن خواهد بود و چون این زن خود مالک نبوده ، لذا بیع او باطل شده و پول را نباید به او داد .

2-از امام (ع) سوال کردم در باره کسی که خانه ای در اختیار دارد که مال او نیست ولی همواره در دست او و پدرانش بوده است با توجه به اینکه آنها همگی معترف بوده اند که آن خانه مال آنها نیست و صاحبش را نیز نمی شناسند .

حال آیا می تواند بفروشد و پول آنرا بگیرد ؟ امام (ع) فرمود : دوست ندارم چیزی را که مالک نیست بفروشد ،گفتم : صاحب آنرا نمی شناسد و نمی دانند که مال کیست ؟ امام فرمود : دوست ندارم چیزی را که مالک نیست بفروشد ... (وسائل ، ج 12 ، ص 250 )

3-(در حدیثی طولانی) فرمود : فروش چیزی راکه فروشنده مالک نیست صحیح نیست در حالی که فروختن آنچه را که فروشنده مالک است ، نافذ است .(وسائل ،ج 12 ،ص 252 و فقیه ، ج 2، ص 80)

در چند حدیث قبل نیز می توان حکم تنفیذ معامله فضولی را به خوبی دریافت و اینکه فروش مال غیر به هیچ وجه صحیح نمی باشد مگر با اجازه صاحب مال . پس چنانچه فروشنده مالک نباشد ، بیع باطل است و این خود نمونه بارز دیگری از نفوذ قوانین فقهی و اسلامی در قوانین ایران می باشد همچنین از  احادیث متعددی از امامان شیعه ، می توان خیارات مختص عقود مختلفه و بالاخص عقد بیع را استخراج نمود که امروزه در قوانین ما نیز نه آنها اشاره و در معاملات از آنها استفاده می شود .

در متون فقهی آمده است که چنانچه زمینی تحت ملکیت مسلمانی در آمده باشد ، برای آن مسلمان و پس از او برای وارثین او می باشد و موات گشتن آن موجب سلب مالکیت او و انتقالش به دیگری نمی شود .(لمعه دمشقیه ، ج 2 ، ص 167 )

تا اینجا توانستیم به دیدگاه اسلام و پیامبر اکرم (ص) و امامان شیعه (ع) و بطور کلی فقه شیعه در مورد مالکیت خصوصی و مالکیت زمین پی ببریم ، اکنون در ادامه مطلب جا دارد تا از نظر قانونی نیز نحوه تملیک و تملک زمین را مورد بررسی قرار داده و از نقطه نظر حقوقی مسئله را باز کرده و به ادله قانونی آن اشاره نماییم .

3-مالکیت خصوصی از دیدگاه قانون

همانطور که می دانیم در قانون مدنی تعریف صریحی از مالکیت دیده نمی شود ولی از وصف مالکیت و آثاری که برای آن استنباط می گردد می توان بطور اجمالی تعاریفی را برای حق مالکیت به دست آورد . اگر به نظرات حقوقدانان مراجعه نماییم چند خصوصیت در مورد مالکیت را بدست خواهیم آورد که با اصول و قواعد فقهی نیز منطبق می باشد ولی در حال حاضر هیچیک از این اوصاف مصداق ندارد .

دکتر ناصر کاتوزیان از حقوق دانان برجسته ی ایران در تعریف مالکیت چنین می نویسد:

" قانون مدنی حق مالکیت را تعریف نکرده است ولی از اوصاف و آثاری که برای آن استنباط می شود، به اجمال می توان تعریف حق مالکیت را بدست آورد. مرسوم است که گفته می شود مالکیت دارای سه وصف اساسی است: 1) مطلق بودن، 2) انحصاری بودن، 3) دائمی بودن. ولی بزودی خواهیم دید که هیچ یک از این اوصاف به مفهوم پیشین خود باقی نمانده است." 

"به موجب ماده 30 قانون مدنی: هر مالک نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد"  ماده 31 قانون مدنی در زمینه  انحصاری بودن حق مالکیت مقرر می دارد « هیچ مالی را از تصرف صاحب آن     نمی توان بیرون کرد، مگر به حکم قانون» دکترکاتوزیان در مورد دائمی بودن مالکیت      می نویسد:" این وصف در هیچ یک از مواد قانون مدنی تصریح نشده و حتی در مورد مالکیت منافع نیز، شرط مدت، الزامی است. . . از وصف «دائمی بودن حق مالکیت» نتایج گوناگون گرفته شده و مطالعه ی آنها نشان می دهد که هیچ کدام مطلق و بی استثناء باقی نمانده است."

تعریف دکترکاتوزیان از مالکیت بدین نحو مطرح می شود:

"مفهوم و اوصاف مالکیت همیشه در تغییر است و به ویژه در قرن نوزدهم و بیستم، با پیشرفت فکر ملی شدن اموال و صنایع، حدود مالکیت فردی دگرگون شده و حقوق افراد در برابر قوای عمومی محدود گردیده است. ولی، چون این اوصاف را به عنوان اصل باید پذیرفت، مالکیت را می توان بدین عبارت تعریف کرد:

مالکیت حقی است دائمی، که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمامی منافع آن استفاده کند."

 

آن چه از لحاظ حقوقی، حدود مالکیت خصوصی را تعریف و محدود می کند، رسوم و قوانین است. در هر مقطع تاریخی، رسوم و قوانین عرفی جامعه نشأت گرفته از روابط تولیدی و اجتماعی و معیشتی آن جامعه است. بنابراین در قوانین مدنی تمامی کشورها، حقوق مالکیت محدود به قانون وضع شده در زمان مشخصی است.

اما مسئله اینجاست که در بررسی مواد 147 و 148 قانون ثبت ، وضعیت اراضی مد نظر می باشد که اصولا نحوه تملیک و تملک آنها روشن نیست و تنها بر اساس اعلام و ادعای متصرفین می توان مالک واقعی را شناسایی کرد که چه بسا در این موارد بیشتر عنوان "غصب " به ذهن متبادر   می شود و نه مالکیت .

در اغلب موارد نحوه دارا شدن و مالک شدن افراد و پیشینه این مالکیت مشخص نیست و ممکن است در بیشتر قریب به یقین موارد ، مالک اولیه و اصلی ملک مورد ادعا ناشناخته مانده و هیچ اثری از او بر جای نباشد ، که این خود نیز از پایه با اصول مالکیت به مفهوم دینی آن مغایر است و حتی باید نسبت به ، بجای آوردن فرایض دینی در اینگونه املاک نیز شک کرد .

برای روشن تر شدن موضوع در بخش بعدی به توضیحی در رابطه با تاریخچه و جهت تصویب مواد 147 و148 قانون ثبت اشاره می نماییم .

بعد از استقرار مشروطيت به منظور سامان دادن به مساله مالكيت در اراضي و خاتمه دادن به دعاوي انبوه مربوط به اسناد تنظيمي راجع به املاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلي براي دولت مطرح بود در ارديبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصويب كرد پس از اندك زماني نارسايي قانون مزبور هويدا شده و انديشه ترميم نارساييهاي آن قوت گرفت. به همين منظور در فروردين ماه 1320 قانون ديگري تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصويب مجلس چهارم گذشت. اين قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختياري نيز شهرت يافت. قانون مزبور در سالهاي 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكميل گرديد و بعضي از مقررات آن نيز نسخ شد تا اينكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصويب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخير كه تاكنون نيز مايه اصلي مقررات ثبت اسناد و املاك كشور مي باشد در خلال سالهاي بعد به مرور تغييراتي داده شد و موارد جديدي به آن الحاق و بعضي مواد نيز اصلاح يا تكميل و يا نسخ گرديده است . هدف از اين همه جرح و تعديلها ، كاستن از اختلافات ملكي وافزودن بر اعتبار اسناد مالكيت است .

با همه احوال گسترش جوامع شهري افزايش چشمگير مهاجرت روستاييان به شهرها كه موجب افزايش قيمت زمين و مطرح شدن آن به عنوان كالايي گران قيمت و كمياب بود باعث توجه خاص عده اي فرصت طلب به مسأله زمين و تصرف بخش عمده اي از اراضي مستعد جهت احداث واحدهاي مسكوني در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز اين دو عامل متضاد از يك طرف و وجود قوانين دست و پاگير كه هر كي به نحوي نقل و انتقالات اراضي را ممنوع مي ساخت از طرف ديگرباعث ظهور مسائل جديد و ايجاد نابساماني بسياردر امور ثبتي و حقوقي و مراجعات فراوان متصرفين صاحبان اعياني و مالكين عرصه به مراجع قضايي و مطرح شدن دعاوي متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ريختن نظم معاملات و امور جاري دفاتر اسناد رسمي مي گرديد به نحوي كه راه حلهاي قانوني موجود به لحاظ محدوديت دايره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوي نياز های مورد اشاره نبود وپيش بيني راه حل هاي جديد و باز نگري جدي در ضوابط موجود را اقتضا مي كرد .

لذا ابتد در سال 1351 مقررات تازه اي در قالب مواد 142 تا 157 تحت عنوان مواد الحاقي به مجموعه قانوني ثبت 1311 اضافه گرديد و موقتاً مشكلات موجود مرتفع گرديد ، اما ديري نپاييد كه به دليل تحولات مهم اجتماعي ناشي از انقلاب اسلامي و تغييرات اساسي در بافت شهري و روستايي كشور باز هم نارسايي اين مقررات آشكار شد . در نتيجه روند اصلاح و ترميم مقررات حاكم به همين جا متوقف نشد زيرا استفاده از مزاياي قانون محدود به چند منطقه معين ( مانند كرمان، شهر كرد . مازندران كه در قانون مصوب 1351 محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندك نبود بلكه در سطح مملكت و بر گستره ميليونها مترمربع در سراسر كشور اشاعه داشت. به همين جهت روز به روز لزوم تجديد نظر در قوانين بيشتر احساس مي شد تا آنجا كه دولت وقت را به فكر چاره اي انداخت. در نتيجه سالهاي 1375 و 1370 مقررات ديگري يه ترتيب تحت عناوين قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت و اسناد و املاك به تصويب رسيد و تا حدودي مشكلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت . اما در مقررات اخير التصويب كه مشتمل بر هشت ماده و 13 تبصره است علي رغم آيين نامه اجرايي مفصلي كه طي 42 ماده در تاريخ 21/2/70 به تصويب رياست محترم قوه قضاييه رسيده و به بيان روش اجراي مقررات قانون پرداخت و معذلك بسياري از احكام و يا موضوعات مندرج در متن قانون يا آيين نامه نياز به تجزيه و تحليل داشت . بدين لحاظ براي حل مشكلاتي كه درباره اين قانون از حيث رسيدگي به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا كه مقدور بود مورد بررسي و تجزيه و تحليل قرار گرفت .

با مقايسه اين قانون با قانون مصوب سال 1365 و مواد 146 و 147 و 148 و 148 مكرر قانون ثبت مصوب سالهاي 51و52 و ماده 4 قانون متمم ثبت مصوب سال 54 هدف از تصويب قانون مزبور عمدتاً موارد زير مي باشد :

1-تعيين وضع ثبتي اعيان املاكي كه اشخاص تا تاريخ 1/1/70 بر روي زمينهايي ايجاد نموده اند كه به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است .

2-تعيين وضع ثبتي املاك زير :

الف - اراضي كشاورزي

ب - نسقهاي زراعي

ج - باغات اعم از شهري و غير شهري

د - اراضي خارجي از محدود شهر و حريم آن كه : اولاً  اشخاص تا تاريخ 1/1/70 خريداري نموده اند و ثانياً : مورد بهره برداري متصرفين باشد و ثالثاً : به واسطه موانع قانوني تنظيم سند يا صدور سند مالكيت براي آنها ميسر نبوده است .

تفاوت بند 1و 2 فوق در اين است كه در بند 1 ملاك ايجاد اعياني قبل از 1/1/70 مي باشد و تارخي معامله اصولاً مورد نظر نيست. هدف اين بوده است كه وضعيت ثبتي اعيان املاكي كه تا تاريخ 1/1/70 ايجاد شده و به واسطه موانع قانوني تنظيم سند رسمي براي آنها ميسور نبوده است روشن گردد. در حالي كه در قسمت دوم ملاك عمل انجام معامله تا تاريخ 1/1/70 مي باشد.

3-تعيين تكليف نسبت به انتقالاتي كه به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز مي باشد( بند 2 ماده 147)

4-تعيين تكليف نسبت به املاكي كه مالكين عرصه و اعيان از يكديگر جدا بوده و در مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد.( بند 3 ماده 147)

5-تعيين تكليف نسبت به اعيان احداث شده در اراضي موقوفه (تبصره 2 ماده 148)

6-تعيين تكليف نسبت به اعيان ايجاد شده در اراضي دولت و شهرداري (تبصره 3 ماده 148)

7-تعيين تكليف نسبت به املاكي كه سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضي به عنوان مالك متصرف است ( تبصره 4 ماده 148).

اکنون قصد داریم به تفسیر مطالب فوق و مطابقت آنها با قانون و شرع بپردازیم تا ببینیم آیا

در واقع با بکار گیری مواد قانون مدون ایران می توان به اهداف انسانی که همانا رسیدن حق به محقین و برقراری عدالت و نظم اجتماعی می باشد برسیم و اینکه تا چه حد به این اهداف رسیده ایم وآیا نظر شارع مقدس و قانوگذار تامین شده است یا خیر؟

با توجه با مطالبی که تا این قسمت ذکر گردید می توان گفت هدف از تصويب اين قانون و قوانين قبلي پذيرفتن واقعيتهاي خارجي موجود در جامعه و تعيين تكليف براي انبوهي از خانه ها باغات نسقهاي زراعي و ارضي خارج از محدوده شهرها بود كه فاقد سند رسمي بودند و نيز حل مشكلاتي كه دارندگان اين قبيل املاك با آن مواجه بودند.چه با اينكه اين قبيل مالكين ملكي را خريداري و در آن هزينه هايي نموده و مورد بهره برداري هم قرار مي دادند عملاً نمي توانستند از تمام مزاياي مالكيت خود استفاده نمايند، چرا كه قانون يا آنها را مالك نمي شناخت و يا تصرفات افرازي آنها را تأييد نمي نمود ولی نکته اینجاست که با توجه به قوانین فقهی و اصول شرعی فقه امامیه در بسیاری از موارد غیر متصرفین بصورت شرعی صاحب ملک شناخته می شدند که علیرغم این مهم ، برای اثبات مالکیت خود هیچگونه سند و مدرکی نداشته اند و چه بسا از اماره تصرف فقط به سابقه تصرف خود اشاره نموده بودند و در بسیاری از موارد در اثر عوامل گوناگون مجبور به ترک زمین شده بودند و بعد از سالها و یا نسلها عدم مراجعه ، بدون هیچ اطلاعی از اینکه زمین توسط غیر تصرف گردیده و عدم اطلاع از آگهی های قانونی و همینطور عدم قصد اعراض از ملک، دولت ملک غیر را متعلق به متصرف فعلی فرض کرده و با استناد به مواد 147 و148 اقدام به صدور سند مالکیت به نام متصرف فعلی نموده است .

طبیعتا متصرفین در مال غیر خود از این امر آگاهی داشته اند و این نمونه ای کوچک از عنوان مجرمانه "غصب" می باشد که به خود چهره قانونی و شرعی گرفته است.

مطلب ديگر اين است كه مادام كه ملك بنام كسى به عنوان مالكيت به ثبت نرسيده است، مالكيت او نسبت به ملك مزبور رسماً پذيرفته نيست. احتمالاً شرعاً مالك است و خودش را مالك مى‏داند ولى رسماً دولت او را مالك نمى‏شناسد و مادامي كه ملك طبق قانون در دفتر املاك به نامش ثبت نشده است، مدعي مالكيت محسوب مي گردد ولي از لحاظ رسمي و دولتي (ماده 22 ق. ث)  وقتي كه ملك با آن تشريفات بنام كسي در دفتر املاك ثبت شد، مي‏گوئيم كه ملك ثبت شده محسوب است و داراي آثار حقوقي كه در ماده 22 و 24 قانون ثبت آمده است خواهد بود به شرطي كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده باشد اگر فرد ديگري بگويد اين ملك مال من بوده و ديگري آمده به نام خود به ثبت رسانده بايد به او پاسخ دهيم كه اعتراضت پذيرفته نيست چون در مهلت مراجعه نكردي و براي رعايت اعتبار ثبت ملك و سند مالكيت صادره ثبت اوليه ملك را باطل نمى‏كنيم. البته راههاي ديگر قانوني براي جبران خسارات زيان ديده و براي مجازات كسي كه خلاف قانون عمل كرده وجود دارد و آن بحث ديگري است.

گاهي وقات پيش مى‏آيد كه كسي ملك غیر را با وكالت به ديگرى فروخته است، ولى وكيل نبوده يا از وكالت عزل شده اگر اين اقدام او تنفيذ نشود و درخواست ابطال آن را بنمايد  سند فروش و در نتيجه سند مالكيت صادره را مي‏شود باطل كرد چون اين ابطال ثبت سند است به ثبت اوليه ملك ارتباطی نخواهد داشت . در اين مورد سند باطل مى‏شود نه ثبت ملك ولی در حال حاضر قضات محترم گاهي اوقات ثبت ملك سند را باطل مي‏كند بلحاظ اينكه مالكيت فرد مشروع نيست. در اين قبيل مورد نبايد ثبت ملك باطل شود بلكه نام مالك ملك عوض مى‏شود چون ايرادي در ثبت ملك نيست بلكه ايراد در مالكيت مالك است نه ملك و چنانچه ثبت ملك را باطل كنيم اين بدین معنی می باشد كه اداره ثبت بايد مجدداً تشريفات ثبت ملك را انجام بدهدکه از نظر شکلی و قانونی صحیح نمی باشد و حتي در نقل و انتقالات بعدي هم اگر اشكالي باشد  ثبت سند باطل نخواهد شد بلکه ثبت ملك تغییر خواهد نمود .

همانطور كه مي‌دانيد تغيير نام مالك در دفتر املاك و سند مالكيت مطابق ماده 22 ق. ث فقط در دو مورد پيش بيني شده است 1- كسي كه با سند رسمي از كسي كه ملك بنامش به ثبت رسيده است ملك را خريداري كرده است. 2- شخص يا اشخاصي كه ملك از كسي كه بنام او به ثبت رسيده به ارث آنها رسيده باشد در صورتى كه بر حسب ضرورت تغيير پيدا كرد. يعنى ممكن است بعداً به موجب قوانين ديگر بر حسب ضرورت درموارد ديگري هم جز موارد ذكر شده در ماده 22 قانون ثبت نام مالك در دفتر املاك و سند مالكيت تغيير كند. در اینگونه موارد به حكم قانون نام شخص در دفتر املاك و سند مالكيت بنام شخص ديگر صادر خواهد شد چه در مواردي به حكم قانون بدون اراده و دخالت كسي كه طبق ماده 22 قانون ثبت مالك شناخته شده است . مثل موارد مقرر در ماده 12 قانون زمين شهري يا موضوع ماده 56 قانون حفاظت از جنگلها يا قانون مربوط به ابطال اسناد اراضى موات يا در مورد ابطال اسناد املاك موقوفه با تاييد و تصويب كميسيونهايي پيش‌بينى شده در قانون مربوطه در اين موارد نام مالك تغيير پيدا مي‏كند نه ثبت ملك زیرا گفته می شود اين مرتع است و بنابراين چون مرتع است نمى‏تواند مالك خصوصى داشته باشد و متعلق به دولت است . البته نیاز به یاد آوری مجدد نیست که این در حالیست که متصرف از نظر شرعی مالک شناخته شده و هیچگونه ایرادی بر مالکیت او نیست ولی با این وجود باید او را خلع ید کرد که اینهم با اصول فقه امامیه مطابقت ندارد .

 بحث ديگر آن است كه طبق قوانين موجود چه مالي را به عنوان ملك به ثبت مى‏رسانيم؟ به عبارت ديگر اداره ثبت چه چيزى را به عنوان ملك با رعايت تشريفات به ثبت مي رساند؟ آنچه فعلاً طبق قوانين به عنوان ملك به ثبت مي رسد فقط زمين است و بناى روى زمين. بعضى عنوان كه مى‏كنند اعيان به ثبت مى‏رسد كه درست نيست زیرا اعيان كلمه عام است و قانون از اعيانات فقط بنا را به ثبت مى‏رساند و اعيانات ديگرى كه متصل به زمين و روى زمين است مستقلاً به ثبت نمى‏رسد. پس آنچه كه به ثبت مى‏رسد زمين و بناى روى زمين است.

در مواردي كه زمين در موقع ثبت به عنوان زمين به ثبت برسد، اگر بعداً به علت احداث اعياني تغيير وضعيت داد مالك بايد به اداره ثبت مراجعه و تقاضاي ثبت وضع موجود را در دفترچه مالكيت ودفتر املاك درخواست نمايد و به درخواست مالك محل مورد بازرسي قرار مي‌گيرد و وضع فعلي ملك در توضيحات سند مالكيت نوشته و منعكس مي‌گردد كه فعلاً آپارتمان يا خانه يا زمين كشاورزي است.

در صورتي بنا به عنوان اعياني بنام مالك آن به ثبت مي‏رسد كه آن بنا متعلق به غير از مالك زمين باشد و مشروط بر اينكه بنا با اجازه مالك زمين احداث شده باشد بنا جداگانه بعنوان اعيان به ثبت نمي رسد و زمين تحت عنوان اعيان روي آن بنام مالك زمين به ثبت مي رسد . و اگر بنا روي زمين و متعلق به مالك زمين باشد بعنوان خانه يا تحت عنوان ديگر. لذا ما موقعي بنا را جداگانه به نام مالكش به ثبت مي‏رسانيم كه مالكش غير از مالك زمين باشد و دوم اينكه با اجازه مالك زمين اين بنا ساخته شده باشد درغیر اینصورت نمى‏توانيم سند صادر كنيم چون اگر بدون اجازه مالك ساخته شده باشد غصبي است و خلع يد و قلع بنا حسب مورد حكم قانوني و شرعي آن خواهد بود. و در مواردي كه زمين تحت عنوان عرصه به ثبت مي رسد و سند مالكيت تحت عنوان يك قطعه عرصه صادر مي گردد  دلالت بر اين دارد كه موقع به ثبت رساندن، اعياني بر روي آن بوده است . اعم از بنا يا درخت يا حق ريشه يا اعيانات ديگر كه اعيان مزبور متعلق به مالك زمين نبوده ولي با اجازه او احداث شده است.

در اینجا نیز می بینیم که در مورد عرصه چنین سخت گیری وجود ندارد ولی در مورد اعیان به این شکل عمل می شود که چنانچه با اصول شرعیه سنجیده شود نمی توان دلیل قانع کننده ای برای آن یافت ولی در حال حاضر به این شکل عمل می گردد که اگرچه وجاهت قانونی دارد ولی آیا وجاهت شرعی نیز دارد ؟

عليهذا هر گاه ما سند مالكيتي با عنوان عرصه ديديم، دلالت بر اين دارد كه موقع ثبت ملك بر روى اين زمين اعيانى بوده است كه متعلق به غير مالك بوده است. يعنى ما را راهنمائى مى‏كند كه ببينيم چه كسى صاحب حق بر روى زمين است .

 بحث ديگر اين است كه حال چه چيزهائي را نمي‌توان به عنوان ملك ثبت نمود؟ زمين موات : طبق قانون ثبت و آئين نامه قانون ثبت زمين موات قابل ثبت رساندن نيست. جنگلها بنام مالك خاص قابل ثبت نيست ولي جزء انفال است ولي بنام دولت ثبت و سند صادر مى‏شود. مرتع هم طبق قانون حفاظت از جنگلها (ماده 56) نمى‏تواند مالك خاص داشته باشد. هر جا مرتع است متعلق به دولت است که برای دولت يا ادارات دولتي حسب مورد سند مالكيت صادر مي‌شود. آیا در این مورد حق متصرف شرعی در نظر گرفته شده است یا خیر؟ آیا چنانچه کسی بصورت آبا و اجدادی متصرف چنین زمینی بوده ، به حکم قانون باید مالکیت او نادیده گرفته شود و سند به نام دولت ثبت گردد ؟ آیا با توجه به آیات شریفه و اخبار و احادیث فراتر از متواتر که در گذشته ذکر گردید ، به دولت عنوانی به غیر از"غاصب"

و به عمل او عنوانی به جز " تصرف عدوانی" می توان نسبت داد ؟

 در سابق دهاتي كه به ثبت مى‏رسيد در حريم آن مراتعى بود در مورد اين قبيل مراتع اختلاف نظر است و آن اينكه آيا اين قبيل مراتع مى‏تواند مالك خاص داشته باشد يا خير؟ شوارع و خيابانها طبق قانون ثبت قابل به ثبت رسانيدن بنام كسى نيست . در مورد زمين موات قبلاً بنام كسى به ثبت نمى‏رسيد اما حالا بموجب قوانين مصوبه بنام دولت به ثبت مى‏رسد. در مورد جنگلها و يا مراتع قوانين تغييراتى كرده است. نسبت به اموال دولتى هم وضع مشخص است كه دولت بايد طبق ضوابط نسبت به درخواست ثبت عمل بكند و عمل هم مى‏كند همانطوركه گفته شد يكي از آثار مهم ثبت ملك موضوع بحث مواد ماده 22 و 24 قانون ثبت است .

 يكى ديگر از آثار مهم ثبت ملك اين است كه به محض اينكه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد طبق ماده 46 از قانون ثبت كليه عقود و معاملات نسبت به عين يا منافع آن بايستي با تنظيم سند رسمي انجام شود و چنانچه به اين الزام عمل نشود با سند عادي معامله انجام شود چنين سندي طبق نص صريح ماده 48 قانون ثبت در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد اين خود يك بحث قضايي و حقوقي است كه بين حقوقدانان و قضات در اين مورد اختلاف نظر هم وجود دارد . ولی سوال اصلی و بحث این نوشتاردر اینجاست که آیا در این مقطع حکم قانون با حکم شرع منطبق است ؟ با رجوع به ادله ابتدای این نوشتار روشن خواهد شد که نمی توان به سوال اخیر جواب مثبت داد اگر چه عموم فقها (شاید به جهت حفظ نظم عمومی) در این مورد سکوت کرده اند .

پس نتیجتا در صورتیکه مقررات قانوني ثبت ملك دقيقاً رعايت شود می توان گفت ملك طبق قانون ثبت شده است ويا چون مقررات ثبت ملك رعايت نشده لذا ملك ثبت شده تلقي نمي شود و در نتيجه داراي آثار قانوني ملك ثبت شده نيست .

نتیجه گیری

دیدیم که چگونه با به چالش کشیدن مواد و اصول قانونی ، می توان حفره های موجود در قانون را با استفاده از اصول اسلامی و شرعی نمایان کرد ، اما آیا به راستی تنها با نمایاندن سکوت و اجمال قانون به نتیجه ی مورد نظر خواهیم رسید ؟

هدف از این گفتار ، نقدی بر قانون و اجرای قوانین است در جهت اصلاح و تطابق آن با اصول انسانی و حقوقی که همواره در دین مبین اسلام به شدت به آن تاکید شده و در این تاکید هدفی به جز آسایش و رستگاری انسان نبوده است . تنها با نگاهی به شخصیت و منش پیامبر گرامی اسلام (ص) از دید هر دوست و دشمنی ، نمی توان معترف نبود که هدفی در میان نبوده به جز رستگاری و عاقبت به خیری انسان .

عده ای از فقها معتقدند یکی از بارزترین خصوصیات فقه شیعه پویایی آن است واین به نظر منطقی می آید ، و چنانچه اصول فقهی شیعه با زمان حرکت نماید می توان این پویایی را لمس و احساس نمود و از درون این اصول الهی ، بهترین دستورات را برای راهبری جامعه و حفظ سلامت آن بدست آورد . پیشنهاد اینجانب اینست که با تکیه بر حقوقدانان و فقیهان آگاه و باتجربه از طریق بازبینی قوانین مختلفه بالاخص در زمینه ثبت املاک و اسناد ، راهی برای دوباره نویسی و اصلاح قوانین موضوعه ایجاد نماییم و از طریق بروز رسانی روش های اجرایی بر طبق قانون و ایجاد رویه های قانونی ، چالش های کنونی در زمینه روابط اجتماعی را برطرف نماییم که این خود مستلزم همت والا و پیگیری دائمی متولیان اداره جامعه بویژه نمایندگان منتخب مردم می باشد .

نگارنده امیدوار است با این مقاله توانسته باشد جان کلام را در بیان نقطه نظرات فقهی و قانونی بیان کرده  و امید است راه نتیجه گیری برای خواننده را هموار نموده باشم انشاالله.

 

فهرست تفضیلی منابع :

• مالکیت خصوصی در اسلام / علی احمدی میانجی – تهران نشر دادگستر ،1381 چاپ دوم
• دوره مقدماتی حقوق مدنی ، اموال و مالکیت / دکتر ناصر کاتوزیان – موسسه نشر یلدا ،چاپ اول – تابستان 1374
• قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی / دکتر ناصر کاتوزیان – نشر میزان ،1383 چاپ دهم
• لمعه دمشقیه /شهید اول ترجمه و تبیین محسن غرویان،علی شیروانی – انتشارات دارالفکر ، 1373چاپ سی وهفتم
• حقوق ثبت تخصصی / دکتر حمید رضا آدابی – انتشارات جنگل ، 1389 چاپ سوم
• حقوق مدنی جلد اول / دکتر سید حسن امامی –انتشارات اسلامیه ، 1386 چاپ بیست و هفتم
• مجموعه کامل قوانین و مقررات محشای ثبتی /غلامرضا حجتی اشرفی – گنج دانش ،1389 چاپ نهم